1、房产土地性质对抵押影响几何？

解析：常见的房产土地性质分为出让和划拨两种。通常，出让性质的房产即商品房，而划拨性质的多为拆迁安置房。这两种房产均可用作抵押，但划拨房产因其抵押物质量相对较低，所能获得的贷款成数和额度通常较小，且在后期不良处置过程中可能较为复杂。

2、亲属名下房产的实际经营者能否办理抵押？

解答：确实可行。亲属间可进行三方抵押，只要房产属于直系亲属，父母年龄未超过70岁，子女年龄超过18岁，均符合条件。但前提是实际经营者需具备有效的营业执照，并实际开展业务。

3、抵押贷款办理的一般流程是怎样的？

阐释：抵押贷款的办理流程大致包括以下步骤：了解客户实际需求及情况，匹配相应的银行产品，准备齐全相关材料并进行面签，银行客户经理实地考察并撰写尽职调查报告，银行批复通过，结清原抵押贷款或按揭（如无此项可省略），垫资结清剩余款项（如无需可跳过），办理抵押并出具他项权利证书，他项权利入库，放款至受托账户，最后结清垫资尾款（如无需可跳过）。

4、银行对逾期和查询有何要求？

解析：一般而言，银行要求借款人两年内征信记录中不得出现连续三个月逾期超过6次的情况，即“连三累六”规则。当然，特殊情况可特殊处理。此外，征信查询频率不宜过高，相较于信用贷款，抵押贷款对此要求相对宽松。

5、实际经营良好，能否提高抵押额度？

回应：目前确实可以。若实际经营状况良好，甚至可达到房产价值的10至15成抵押额度。对于生产制造类企业，如有开票记录，除了抵押贷款外，还可额外申请1000万元信用贷款。