业内人士分析虽然信托融资的实际成本明显高于银行信贷，但随着对豪宅楼盘等部分开发项目收紧放贷，房地产项目可能将再度依靠信托资金来解“燃眉之急”。

      豪宅楼盘频遭“断贷”

      “最近资金链相当紧张，主要是因为多家有合作关系的银行都表明了‘断贷’的态度。”沪上一家知名开发商的高管昨日对记者表示，该公司目前正在开发位于徐家汇（002561）江景板块的一处豪宅楼盘，需要融资规模达12亿元，虽然此前已经和多家商业银行签过授信协议，但是在近期的贷款审批过程中均遭遇了“闭门羹”。

      记者从银行业内了解到，多家商业银行在3月底接到来自各总行的内部通知，要求对房地产开发项目进行分类对待，其中对普通住宅项目在符合硬性条件的基础上仍可给予放贷支持，同时将豪宅楼盘项目剔除出信贷支持名单。

      “这次房地产开发贷款政策调整主要是为了配合新一轮的楼市调控。”沪上一家股份制银行的公司银行部副总经理对记者表示，目前该行针对豪宅楼盘项目“断贷”的具体做法是：不得新增对豪宅楼盘项目的贷款，不得将即将到期豪宅项目贷款再展期。

      
间接“降温”成交均价
 

      据记者了解，发改委副主任朱之鑫于3月下旬曾表示，很多人都说把房地产作为支柱性行业，但查了一下文件并没有这句话，只是提出把建筑业作为支柱性产业。这一表态间接使得不少商业银行重新定位和调整房地产信贷政策。

      “目前政府的态度是保证刚性需求，而豪宅楼盘基本上是面向投资性需求。”另一家中资银行的上海分行高管对记者表示，商业银行在这种情况下再向豪宅楼盘项目放贷，显然与新一轮楼市调控精神不相符。虽然有两家开发商表示可以接受更高的贷款利率，但该行最近还是根据总行要求对相关豪宅楼盘项目“断贷”。

      据以上银行高管介绍，该行目前对豪宅楼盘的认定标准是评估均价超过每平米5万元。其实豪宅楼盘项目本身的风险因素并没有明显超过普通住宅项目，但是豪宅楼盘是楼市投资氛围变动的风向标，每次开盘在北上广深等一线城市往往会大幅拉高当地的成交均价。因此，银行对豪宅楼盘项目“断贷”，短期内在一定程度上可以间接给楼市成交均价的上涨势头“降温”。

      信托融资实际成本翻番

      在商业银行频频对豪宅楼盘“断贷”的情况下，不少开发商不得不将融资渠道转向信托。例如，以上的上海本地开发商高管向记者介绍，该公司在不得已的情况下在本周发行了一款房地产信托产品，为了尽快筹得急需的资金，同时通过信托公司、银行和第三方理财机构等三种渠道发行。

      记者了解到，虽然这家开发商发行的房地产信托产品预期收益水平分为两档：投资金额达到100万元对应9.5%的预期年化收益率，而投资金额达到300万元对应10.5%的预期年化收益率。但考虑到开发商在发行房地产信托产品过程中还需要支付财务管理费和渠道佣金等各种成本，所以信托融资的实际成本为18%-20%的年化利率，与银行贷款的利率相比相当于翻番。

      虽然信托融资的实际成本明显高于银行信贷，但是今年以来房地产信托产品的发行状况明显回暖。据用益信托工作室统计，今年前两月共成立119款房地产信托，募集资金347.24亿元，占比达31.19%，较去年全年21.83%的占比大幅提升。银行业内人士分析，随着对豪宅楼盘等部分开发项目收紧放贷，房地产项目可能将再度依靠信托资金来解“燃眉之急”。

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