近期，北京发布了新的楼市调整政策【下调LPR及调整首付比例】（需要了解详情的可后台私信房房）同时北京各区也一步步实行市区政策。

昌平的新房市场目前正在经历一场惨烈的降价潮。

今年昌平北地区推出了多个新项目：嘉境里的开盘价最低为3.8万元/平米，而清樾府的价格估计也将在4万元/平米左右。接下来，北四村的龙湖观萃预计也将降价。其中地理位置最优的梧桐星宸，也推出了75/85平米的小户型特价房。

很多房东大跌眼镜（按揭），但困于手头需要周转资金还是决定房产抵押。

今天房房特地整理了在北京昌平区申请房屋抵押贷款的要求、流程以及，以期可以帮助到更多朋友：

银行对借款人资质条件的要求大致是该图内容，下面房房说说其中几点细节：

1. 年龄要求

在贷款申请过程中，不同银行对于抵押人和借款人的年龄要求有所不同。一般情况下，抵押人的年龄范围是18至75岁，而借款人则为22至70岁。对于年龄超过60岁的借款人，不同银行有不同的要求（有些要求必须有子女共同借款，有些则要求子女知情，还有些则可以直接办理）

注：在没有直系亲属可参与的情况下，银行有时也接受朋友或股东之间的非直系共借（这种情况下的审核可能会更加严格）

2. 婚姻状况

√ 单身人士正常申请；

√ 已婚人士需要夫妻共借；

√ 离婚人士需要产权分割清晰；

√ 配偶外籍或港澳台部分行可申请。

3. 职业因素

（1）优质客户：机关事业单位员工、国企和世界500强企业员工

（2）有待考察的客户：钢铁、煤炭贸易、木材以及某些产能过剩行业的人士

4. 征信

银行会审查申请人近两年的征信记录，关注逾期、负债和信用查询的频次。

5、收入

各家银行的要求存在一定的差异，某些银行甚至可以不看流水，而其他银行则要求流水金额至少是负债的单倍、双倍。

部分银行会将月供折算成月流水的15%来核算还款能力。

1. 房产性质

可以用于抵押的房产需要具备清晰的产权和较高的流通性，小房总结以下类型的房产可被接受用于抵押：

• 普通住宅：包括70年产权的公寓，是最常见的抵押贷款对象。

   

• 独栋与联排别墅：由于其价值较高，大多易于变现。

• 商业、办公与写字楼：这些房产在市中心地带尤其受欢迎。

• 厂房：适用于商业贷款，尤其是在工业区内。

• 经济适用房与房改房：虽然流通性可能较低，但在某些条件下，如补税并获得相关单位的交易与抵押证明后，也可以用于抵押。

   

• 限竞房与央产房：具有特定的购买和使用条件，需要额外的审批过程。

2. 区域差异

北京市的城六区（东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）的房产因为其优越的地理位置和高流通性，非常受银行欢迎。这些区域的房产易于变现，风险相对较低。

对于近郊区域如顺义区、大兴区、昌平区、门头沟、通州区和房山区的房产，大部分银行仍愿意提供抵押贷款服务。

然而，远郊区如密云区、平谷区和怀柔区的房产因为地理位置较偏远，其流通性和价值回收能力较低，仅有少数银行愿意处理这类抵押。

3. 房产面积与房龄

房产的面积和房龄也是银行考虑的重要因素。大多情况下，40至300平方米的房产最适合作为抵押贷款的对象。太小或太大的房产，由于市场需求相对较小，可能不被某些银行接受。

房龄较新的房产更受欢迎，因为新房需要较少的维修，且市场价值更高。大部分银行倾向于接受房龄在30年以内的房产。对于房龄在30至70年之间的房产，虽然部分银行接受，但可能会根据房龄调整贷款条件。

4. 房产持有时间

大部分银行要求房产证持有时间至少六个月以上，这是为了确保房产的所有权稳定无争议。对于新房本，虽然个别银行接受较短的持有期，但这样的案例不多（需要的粉丝可后台私信房房）。

5. 多套房产（备用房）

如果借款人拥有多套房产，这可表明其资产背景较为雄厚，能够提供更多的贷款担保。银行在这种情况下可能会提供更优惠的贷款利率和较高的贷款成数。

2、按揭房办理抵押流程

按揭房想再次办理抵押贷款，有两种方式。

方法一：直接拿按揭房做个二抵；

A：条件：

√ 房产的一次抵押必须为按揭

√ 借款人要有该房屋的房产证:

√ 房产面积大于40平米;

√ 房龄不超过50年;

√ 房屋可正常上市交易的商品房

√ 借款人有按期偿还借款本息的能力，收入稳定且信用良好

√ 房产产权清晰，无任何纠纷;

√ 用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

√ 房产抵押可贷金额减去按揭余额有余值;

二次抵押消费贷: 额度上限100万，无需有公司

二次抵押经营贷:额度上限1000万，需要有公司

B：方法评估

优点：无需结清现有按揭，可直接进行二次抵押。

缺点：（1）二次抵押的还款期限需要超过一年，面临较高的利率，大多在3.4%以上。

（2）选择的银行产品相对有限，且不是所有银行均提供此类服务。尽管某些银行能提供低至3%的利率，但相关要求较为严格。

（3）可贷款额度较小（房产剩余价值）。

C：当需求资金紧急、金额不高、预期回款快且收益高时。

方法二：结清按揭做一抵

流程：
第一步：向新的银行申请抵押贷款；
第二步：银行审批、下户评估、出批贷函；
第三步：自有资金/过桥垫资结清尾款；
第四步：新的银行上抵、放款；
第五步：（还清过桥资金）资金正常使用；

优点：既降低按揭贷款利率，有效减轻了之前的还款压力，并成功解决了经营融资的难题。北京一次抵押经营贷款的利率可低至2.7%，贷款期限灵活，最长可达20年，支持先息后本或等额本息的还款方式，提供了较大的资金使用灵活性。

缺点: 如果没有自有资金结清尾款，需要过桥，需要约提前还款，时间稍长

四、关于流水、三方和资金截流问题

1、关于流水问题

经常有朋友担心，即便自己拥有公司但流水较少或没有流水，是否仍然可以申请贷款。对于那些仅有壳公司、缺乏经营活动和公司流水的情况，银行需要其他证据来评估还款能力。

个人收入流水主要用于证明还款能力；而企业的对公流水（或个人流水替代）反映了企业的经营和收入情况。如果是空壳公司，可以用个人流水来替代企业对公流水，这在银行眼中具有相同的效力。

自有资金购房流水则指明所有购房资金均为个人所有。

总之，尽管公司可能是空壳，银行仍可能批准贷款，前提是您必须提供充分证明您还款能力的证据。

流水不足怎么办？

流水不足肯定要“养流水”，也就是申请前提前走几笔。

“

养流水”方法：需准备至少两张个人银行卡。第一张银行卡仅用于接收资金（非直系亲属打款），并须在款项备注中注明为“货款”或“合同款”。第二张银行卡则用作资金支出。

资金必须在接收卡内停留至少一晚，以生成结息，这样的流水才被视为有效，之后方可转至支出卡。

2、关于三方受托支付问题

经营贷的方式是第三方受托支付，一定有朋友问第三方收款到底安全吗？具体流程是怎么样的？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？

【什么是受托支付】

当借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行贷款经理会询问贷款的具体用途，这是审核过程的一部分。例如，若借款人计划使用贷款购买公司生产所需的原材料，必须在申请贷款前确定原材料供应商并签订购销合同。借款人需携带此合同，以采购名义申请贷款。审批通过后，银行将直接将贷款金额转账至供应商的账户。

【银行为什么要三方受托支付？】

1、确保资金用途 专款专用，就像申请按揭贷款一样，银行会把款打到第三方也就是房地产开发商的账户中。经营贷也是，银行审批通过之后，会把资金打入借款人的上游企业对公账户中。

2.保障后续管理、规避风险 为了防止贷款资金被用于其他银行禁止领域，那么银行可以通过第三方账户追溯资金流向。当银行发现资金用途有异常，就很有可能会提前收回贷款。

【银行对受托支付的三方账户会有要求吗？】
 

有的，详情私信房房。

请特别注意！如果您没有自己的公司并需要办理壳公司，操作三方账户时一定要选择可靠的三方公司合作。如果您对此不熟悉，不要盲目操作，以免在细节处理上出现问题，导致被银行监控并可能引发抽贷风险。

曾有客户自行前往银行申请房屋抵押贷款，虽然初期进展顺利并成功放款，但由于操作不当，最终被银行发现并收回了贷款。结果，客户只能再次来找小房寻求帮助。