征信问题是导致房产抵押贷款利率高的主要原因之一。征信不良主要表现在以下三个方面：

逾期记录：逾期次数过多或者逾期严重，甚至有两年内连三累六、777等情况，这些都会导致银行对贷款人的信用评级下降。

负债率高：如果贷款人的负债过高，信用卡使用额度和信用贷款总额远超房产价值，且自身收入无法覆盖月还款，银行会担心贷款人的还款能力（负债比例不超过70%）

查询和网贷过多：如果贷款人近期频繁申请贷款或信用卡，造成大数据混乱，银行可能会认为贷款人存在较高的信用风险。

1、房产抵押业务是否需要营业执照？

消费型抵押不需要营业执照，但经营性抵押则需要。两者相比，消费型抵押的利率较高，额度也有限制。

2、房产抵押利率如何？

经营性抵押贷款利率一般在2.4%-3.1%之间，具体年化利率取决于所选择的银行和授信时间。

3、经营性抵押贷款期限最长是多少？

市面上的银行普遍是授信5年或10年期限，授信不等于合同期限。

4、房产土地性质是否有影响？

出让和划拨土地性质都可以做抵押，但划拨房能给到的成数额度会少一些。

5、房子在父母或成年子女名下，自己有实际经营，可以做抵押吗？

可以，但需要满足一定的条件，如父母年龄不超过70岁，子女超过18岁，且申请人有营业执照和经营。

6、办理抵押贷款的一般流程是什么？

流程包括了解客户实际情况和需求、匹配银行产品、准备材料面签、银行尽调、出批复、结清上家贷款、办押出他项等。

7、逾期和查询有哪些要求？

一般要求两年内不能连三累六，征信查询不能特别频繁。

8、可以置换低利息的贷款吗？

可以，前提是房子还有空间，如果条件较差且额度已做八成九成，基本就置换不了。

9、有真实经营，可以做到更多的抵押额度吗？

可以，如果经营状况良好，可以做到房子价值的10成到15成。

10、房产抵押对个人有什么影响？

基本无影响，如同房子按揭一样，都是拿资产到银行做抵押，抵押的利率和还款方式更优化。

通过以上分析和解答，希望您对房产抵押贷款有了更深入的了解。如果还有其他问题，欢迎随时咨询小蕙。