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房贷利息抵扣个税刺激买房?


浏览量:1652 作者:网友投稿 发布于 2019-07-27
个人所得税可抵扣房贷,准确的说应该是“房贷利息抵税”。“房贷利息抵扣个税”是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,只对扣除后的......
个人所得税可抵扣房贷,准确的说应该是“房贷利息抵税”。“房贷利息抵扣个税”是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,只对扣除后的收入部分课以个人所得税。
 

房贷利息抵扣个税刺激买房?

房贷利息抵扣个税的消息出来后,大家考虑的是会不会引来一波买房热潮?

任志强曾表达过一个观点,“最近会出台一些有利于消化库存的政策,我认为最有效的政策是用购房贷款利息抵扣个人所得税。”他认为,发达国家基本上都用房贷利息抵个税的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决自己的住房问题,有限额地进行个人所得税的减免,把货币资产变成实物资产以后进行一种转换,这是大多数的国家在研究的一个方法,如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。

如今,这一设想不谋而合即将变成现实。提请十三届全国人大常委会第三次会议审议的个人所得税法修正案草案,除了将个税起征点由每月3500元提高至每月5000元外,还有住房贷款利息和住房租金等第一次被提出可扣除。消息一出,有的房产销售甚至预测,买房热潮将被催生。

房贷利息抵扣个税会不会催生买房潮?这一消息对房地产市场的影响到底有多大?是不是像房地产业内人士预测的那么乐观?

这种影响需要辩证看待。首先肯定的一点是,住房贷款利息和住房租金支出第一次纳入税前除项,确实是利好楼市。房地产业内人士预测,针对部分专项附加扣除的表述,如果真正落地,那么对市场影响将非常大。但政策中不明确的一点是:住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是不是包含在5000元以内,还是额外扣除。如果可以在5000元免税额以上,抵扣贷款利息:那么对于购房者来说,将是非常大的刺激。

房贷利息抵扣个税政策,对购房群体而言有很大的好处。特别是对于高收入按揭购房者而言,其缴纳的利息中有15%-45%是由政府来负担。例如:我们一个市民购置一套住宅花费200万,选择贷款按揭七成供30年的方式,并且每月都需要进行等额还款,大概每月需要的还款金额为7400元,其中包含有3500元的利息支出。如果他的税前每月收入是两万元,扣除相关费用后应纳税款2400元,如果实施房贷利息抵扣个税政策,按揭贷款利息可以税前抵扣,该市民每月所缴纳的税款将会减少,应缴纳的税款大约为1550元。

招商证券房地产团队认为,按揭利息和租金个税前扣除,相当于起到“税盾”作用,有利于提高居民实际购买力,间接鼓励正常住房消费。从结构上看,实际按揭贷款额越接近可贷额度上限,贷款利息“税盾”效应越强;从所交个税绝对量而言,高收入家庭的边际税率和住房按揭一般更多,更为受益。

美国早期开展房贷抵扣个税,允许房主每年在其应缴纳的税款当中扣除一定金额的按揭贷款利息,规定扣除的总金额不能超过100万美元。政策执行一段时间之后,美国的房地产业就出现了一系列的问题,大量的房产泡沫出现,房产价格在1997年到2006年期间翻番。这是实施房贷利息抵扣个税所带来的负面影响。

在我国,之前为了缓解东亚金融危机对楼市的影响,在上海实施了一个类似于房贷利息抵扣个税的措施,即为对其五年的个人购房退税政策,这个政策导致高收入人群利用退税政策来套取收入,使得高端住房的价格一路飙升。所以,面对上面所出现的情况,我们应该借鉴国外的一些经验,在制定政策时要把握诸多的细节问题,以及对税前抵扣将如何完善等问题。

“房子是拿来住的,不是拿来炒的。”政府鼓励购房和租房,其目的是让大家有房可住,可以安居乐业。因此,即使房贷可以抵扣个税,但肯定会划定一个范畴。房贷抵扣个税,一定会有个范围、一个额度,其实际的抵扣额,绝不像一些销售所说的那么可观。

预计只有首套房或唯一自住房的房贷利息才能享受扣除,这将是首套房的重大利多,对大城市的年轻房奴、中产家庭来说将受惠节省一大笔支出。但是对于有有多套房或者炒房客而言,房贷利息抵扣个税怕是指望不上,估计想也不要想。比方说炒房客有几套房,一月月供几万,利息上万,如果全部用来抵扣个税,那么即使有上万月薪,也不用交个税了,这是不可能的。

还有一个现实的问题,个税起征点提高会影响购房么?目前对于很多城市而言,因为实行房地产限购,对于外地户籍的购房者而言,一般需要持续缴纳一定期限的个税或社保证明,因为各地限购多是提供社保或个税的证明,所以如果没有个税,但有社保记录,还是不会影响买房的,所以个税起征点上调对买房的影响相对较小。房贷利息抵扣个税的作用,估计只是针对首套房的刚需。目前,房贷利息很高,抵扣有利于减轻还贷人负担,而住房租金抵扣,说明税收政策要解决房租住的问题,降低房屋租金的压力,有利于形成租和买并行的房屋体系。这条政策虽然利好房地产,会刺激一部分购房需求,但如果说房贷利息抵扣个税再次催生一波买房潮,那大概是房地产销售的营销策略,或者是炒房客们的一厢情愿。

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