关于房贷重签合同执行LPR利率的不同观点

近期坊间LPR与基准利率选择类话题热议，加上不少忠实粉丝热切咨询，思来想去还是决定落笔，于是有了本篇，权当普及，望每一位读者都有收获。

文章目录
一、什么是LPR？为什么要改成LPR？
二、LPR转换对象是谁？怎么转换？
三、目前主流银行转换操作，注意事项
四、抵押贷是否要转LPR及后市行情

一、①什么是LPR？

贷款市场报价利率（LPR）是指：由18家报价行完成报价后，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布的利率，包括1年期和5年期以上两个期限品种。自2019年8月20日起，LPR于每月20日（遇节假日顺延）9点30分在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站公布。

②为什么要改成LPR？

根据人民银行的利率市场化改革要求，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。（背景阅读可自行搜索A股纳入MSCI，轰轰烈烈的贸易战草草收场相关）

二、①LPR转换对象是谁？

大部分银行2019年9月前对标人民银行基准利率浮动的个人贷款客户，主要剔除以下类贷款：①固定利率贷款②房贷纯公积金贷款③房贷组合贷款中公积金部分④（部分银行）不良贷款。

常规咨询的客户主要为房贷或抵押贷款个人客户，其实，只有一个结论：肯定要转！按目前LPR公布至今趋势来看，除了持平的月份，有变化的都在下降。

②怎么转换？

第一步：回望原人行贷款基准利率时代（客户打完折后的利率以下我们统称“折后利率”）

以房贷A客户举例，没错，就是5年期以上贷款这种

如果A客户申请贷款时享受了最低7折利率优惠，根据5年期以上人行基准年利率4.9%打折，“折后利率”=4.9%*0.7=3.43%

第二步：将“折后利率”与2019年12月20日（5年以上）LPR进行加减，这个目的是为了得出一个公式，这个公式将在A客户贷款存续期内永远不变。

3.43%（“折后利率”）-4.8%（LPR）= -1.37%，

即“折后利率”=LPR-1.37%，这公式就是本次所有银行切换的最终目的，可见学好数理化是多么重要，解释的口吐白沫...

第三步：2020年全年内你的月供金额不会有变化，开始可能有变化的是2021年，这里简单介绍几个名词（依然以5年以上房贷打比方）。

浮动利率下有常用两个调整方式：

第一种：次年对应日调整，第二种：固定日调整；次年对应日调整指的是在贷款发放日对应的第二年的同一日，固定日调整指的是每年1月1日（通常房贷中用到公积金的，不论是公积金组合贷款或者纯商贷但是还贷时用公积金冲还贷的都会用固定日调整）

现在举例：

案例一：还是上面那个折后利率，因为客户使用了公积金组合贷款，调整方式选的是固定日，在2021年1月1日计算利率时，首先找最近一期对应LPR，即2020年12月20日发布的，假设为3%，则按照之前公式，新的折后利率（此处改用“折后LPR利率”，因为已变化），“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3%-1.37%=1.63%，好了，整个2021年利息计算均按这一档1.63%，划算么，省出来的月供想想做点啥呢，旅游？买车？读个MBA？这是典型的一个推行LPR的初衷，适当的降低居民杠杆，刺激消费。

案例二：依然是那个折后利率，假设客户很不幸（有钱的不幸真希望我也有）之前已经用过2次公积金，现在已经无法使用，只能做纯商贷且无法公积金冲还贷，选择的浮动利率调整方式为次年对应日调整，这里假设贷款放款为5月5日，在2021年贷款利率会调整的日期为2021年5月5日，假设上月2021年4月20日对应LPR为3.5%，那么新的折后LPR利率又出来了，“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3.5%-1.37%=2.13%，这一期的折后LPR利率持续期为2021.5.5-2022.5.4,依然释放了居民消费能力，一样达到了推行LPR的初衷。

我们再来看下面的图表：

从LPR的历史趋势来看，未来几年LPR走低概率比较大，所以建议房贷客户直接选择接受LPR调整模式。

早期申请到7折75折利率的客户，就有点赌性了，只能说赢的概率较大。
 

三、目前主流银行转换操作，注意事项（重点）：

1.转换时间：2020年3月1日至2020年8月31日（部分银行略有滞后）；

2.转换方式：部分银行批量为客户自动切换，用短信，邮件，电话，APP通知等方式；部分银行需要客户手动登录APP指定模块选择，详情可致电银行客服或经办网点。

3.机会只有一次，二选一！要么参考新基准利率（LPR）浮动，一般为每一年调整一次；要么固定利率不变（永久执行原利率）；

（其实银行默认还有第三种选项，就是回调到原基准利率折扣模式，如原贷款利率为基准利率7折3.43%，可以直接锁定这个利率，不随着后期基准利率变化而变化-人行基准利率理论上已退出历史舞台不会变动，这等同于一次固定利率选择，又是一次对赌 ）

4.公积金与商业组合贷、冲还贷调整政策：调整时间为每年的1月1号，根据上一年12月20号公布LPR利率执行增减点。

5.纯商业贷款（不含公积金冲还贷）的LPR调整政策：调整时间为该笔贷款发放的前一个月20号公布的LPR利率为基点执行加减点（少量银行可能不同）。
 

四、抵押贷是否要转LPR及后市行情

当下LPR利率下行，建议多数抵押贷款可转入LPR利率。

短期抵押贷款：短期贷款由于期限短一般1-3年期，多数为到期还本，近期受到疫情影响的企业较多，不少企业有可能出现短期周转困难，建议都转为中长期贷款，减轻资金压力。目前多数银行新办抵押贷款都是根据LPR利率执行。

长期抵押贷款：早年的中长期抵押贷款利率一般都不会太低，如果当时贷款利率大于6%。那依旧有一定套利空间，目前当下可行性高批复率也很高的产品利息可办到4.35%，同比前几年，利息也可减少很多。

综上所述，按揭或者抵押贷款，转LPR利率还是相对明智的，享受低利率的客户可以再权衡下。

预测2020年金融市场政策的目标依然在降低成本，LPR利率的降低将会慢慢惠及越来越广的人群，降低中小企业融资成本，扶持实体经济，减轻房贷一族压力，刺激刚需购房者。

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