房产抵押贷款作为一种普遍的金融工具，在全球范围内发挥着重要的作用。它不仅为家庭和企业提供了资金获取的途径，而且在推动经济增长、促进房地产市场的稳定与发展中扮演了关键角色。然而，尽管房产抵押贷款用处这么大，人们对其的认识仍然存在一些普遍的误区。

• 误区1 ：许多人认为房产抵押贷款是一种风险极高的金融行为，担心一旦无法按时还款，就会失去宝贵的家园。这种观点虽然在一定程度上反映了房产抵押贷款的潜在风险，但忽略了银行等金融机构会提供多种还款方案和救助措施来帮助借款人度过难关。
   
• 误区2：认为只有财务状况不佳的人才会申请房产抵押贷款，而实际上，无论是用于投资、教育（经营贷）还是改善生活条件（消费贷），房产抵押贷款都为各类人群提供了灵活的资金解决方案。

 

而另外一部分人会问：那么是有了房子就能贷款了吗？房产抵押贷款市场申请情况又是怎样的呢？银行对于贷款是怎样一步步审批的？

 

01 当前申请情况概述

 

随着香港等各大城市对于楼市调控政策的放松和严禁，房产抵押贷款申请的情况也在不断变化。许多借款人看重房产抵押贷款相对较低的利率和较长的还款期限，将其视为解决财务需求的有效手段。然而，对于申请过程(审批）的了解不足导致一些借款人在申请过程中遇到困难：
 

1.在房产抵押审批过程中银行到底如何看重借款人、房产、企业（如果适用）？银行更喜欢这些方面符合什么条件呢？

 

 关于借款人：

（1）良好的还款记录：查看自己征信报告中的还款记录，确认是否有逾期情况。良好的还款记录意味着没有当前逾期，尤其是没有严重的逾期记录。

在征信报告中，“N”代表当前按期还款。如果出现数字（如1,2,3,4,5,6,7），则表示逾期的月数。数字越大，说明逾期次数越多，信用状况越差，将对银行审批过程造成不利。

 

（2）合理的负债水平：检查征信报告上显示的负债，包括信用卡负债、各类贷款负债、担保负债等。确保借款人名下的负债水平处于合理范围内，同时资产负债比保持不超过收入的70%。

 

 

（3）适当的贷款笔数：借款人名下的贷款笔数应处于一个合理的范围，尽量不超过3笔。（许多银行对借款人贷款笔数有具体要求）

 

（4）征信查询次数适当：银行对征信查询的次数有一定要求。例如，规定在特定时间内的查询次数不超过特定次数。过多的查询次数可能会影响信用评分，因此要控制查询频率。

 

（5）征信上无欠费信息：征信报告中的公共信息部分不应有欠费信息、税务罚款或民事裁决等不良记录。

 

关于房产：

关于企业（如果适用）：

（1）公司类型及成立时间

a.不应涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行会根据其行业风险评估来决定是否接受贷款申请。

b.新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但银行更倾向于有真实经营历史的企业。例如，新过户的公司在银行眼中可能存在一定的风险。

 

（2）公司经营

a.公司的经营状态应无异常，如工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况都会影响贷款的审批。

 

b.有些银行可能要求提供对公流水证明，而有些则不需要。这取决于贷款的具体要求和银行的风险评估标准。

 

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所以在银行审批过程中，会偏爱那些信用记录良好、有稳定收入来源（个人/企业）、负债比例合理、以及房产价值明确、房产的位置优越、容易变现的客户，因为这减少了银行的潜在风险。
 

 

2.房产抵押与其他类型贷款的风险和优势对比

 

（1）风险对比：相较于无担保的信贷产品（如个人信用贷款）或高利率的网贷，房产抵押贷款的风险相对较低。这是因为房产作为有形资产的担保，为贷款机构提供了额外的安全保障，从而降低了贷款的违约风险。因此，即使借款人未能偿还贷款，银行也可以通过处置抵押的房产来回收贷款，这大大减少了银行的潜在损失。

 

（2）优势对比：房产抵押贷款的一个显著优势是较低的利率。由于有房产作为担保，银行或贷款机构承担的风险较小，大多会提供更低的利率。此外，房产抵押贷款的还款期限较长，这意味着借款人可以有更长的时间来分配和管理自己的财务负担。

 

 

房产抵押贷款的用途广泛，可以满足个人和企业多样化的财务需求：

经营性贷款：对于企业主而言，房产抵押贷款是一种重要的经营性贷款方式。企业可以通过抵押其房产来获得必要的资金，用于扩大生产、购买设备、补充营运资金或进行其他经营性投资。这种贷款因其较低的利率和较长的还款期限，成为企业优化财务结构、降低融资成本的有效手段。
 

 

具体来说，企业可以利用房产抵押贷款进行以下活动：

 

扩张业务：用于开设新的业务地点、扩充销售网络或增加生产线。

购买设备：更新或购买新的生产设备和技术，以提高生产效率和产品质量。

营运资金：解决企业日常运营中的资金周转问题，如原材料采购、员工工资支付等。

研发投入：资助新产品或服务的研发，以维持企业的竞争力和创新能力。

偿还旧债：利用较低利率的房产抵押贷款替换高成本的债务，以降低财务成本和改善财务状况。
 

02 房产抵押贷款申请步骤

 

01 初步咨询和资格审查
 

详细流程：此阶段是整个申请过程的基础，借款人需与银行或其他贷款机构进行初步沟通，了解贷款条件、利率、还款方式等关键信息。同时，银行会对借款人的财务状况进行初步审查，包括收入水平、信用历史和现有负债等。

 

注意：（1)在此阶段，借款人应准确报告自身的财务情况，包括但不限于收入来源、存款额度及任何现有债务。准确无误的信息有助于银行更好地评估借款人的贷款资格。

 

（2）借款人应主动查询不同贷款产品的详情，以更好地为自己选择最合适的方案。

 

 

02 文件和资料准备
 

详细流程：在确认申请资格后，借款人需要根据银行的要求准备一系列必要的文件和资料，以下是房小融整理的一份详细的文件和信息准备清单，以及相关建议，旨在帮助借款人有效规避常见错误，确保申请流程的顺畅。

个人身份证明：包括身份证、户口本和婚姻状况证明等。

收入证明：这可能包括但不限于最近的工资单、税务报表或是雇主提供的收入证明信。对于自雇人士，提供近期的营业收入证明及税务申报记录。

财务状况证明：银行对账单、投资证明、其他贷款或负债的详细信息，以展现财务健康状况。

信用报告：提前获取并仔细审查自己的信用报告，确保所有信息准确无误，及时更正错误信息，以免影响贷款审批。

房产证明：提供房产证、购买合同、地税单据等，以证明借款人是该房产的合法所有者，并展示房产的价值。

评估报告：虽然房产评估通常由贷款机构安排，但了解评估过程并确保您的房产处于最佳状态，可以帮助获得更高的评估价值。

 

注意：（1）大多数银行接受18-65周岁的借款人申请贷款，高于65周岁，加上贷款年限银行无法评估其是否能够偿还，需要增加共借人（如配偶或子女），部分银行接受主贷人到80周岁。

 

（2）借款人若为已婚，则需提供结婚证和双方身份信息等资料，若为离异则需提供离婚证明以及财产分割记录材料；

 

（3）确保所有文件的真实性和最新性。任何过时或不准确的信息都可能导致申请延误或被拒。特别是房产证等资料，需要确保无任何法律纠纷，清晰展示房产的所有权和价值。

 

03 房产评估
 

详细流程：银行将对借款人的房产进行评估，确定其市场价值。这一步骤通常涉及专业评估师对房产的实地考察，评估报告将直接影响贷款金额。

(因为各银行对房产的地段等偏好不同，同一房产的评估价格在不同银行会有所不同）

 

注意：（1）在评估前，提供详尽的房产资料和改进记录，帮助评估师更准确地评估房产价值。

 

（2）小产权房、农村自建房、被查封的商品房和未取得房产证的商品房等等，容易被银行拒绝申请贷款。

 

（3）房产产权明晰，未设其他抵押，且符合国家上市交易条件，能在房地产市场自由流通等——满足这些条件的房产易被银行接受，是银行偏爱的房产特点。
 

 

04 贷款审批
 

详细流程：银行会基于借款人的财务状况、信用历史以及房产评估结果对贷款申请进行详细审批。

 

注意：在等待审批期间，借款人应保持现有的财务状况稳定，避免进行大额消费或负债，因为这些行为可能影响银行的最终审批。

 

05 合同签订及放款
 

详细流程：银行放款时，贷款资金银行会受托支付，打到借款人提供的购销合同中供货方的收款账户。

 

注意：（1）在签订合同前，借款人应仔细阅读合同细节，具体什么还款方式，每年/每月还款多少，是否可以提前还贷等等；

 

（2）注意贷后管理：银行会从以下方面入手a.复查贷款用途的真实性，及时防止贷款流入楼市、股市、信托等领域，款项一旦流入这些领域，银行就会面临巨额的罚款，所以贷款会被收回。

b.复查借款人的隐性负债，防止发生以贷养贷的情给银行带来损失。

c.监控经营状况是否正常，保证贷款能够按时足额收回。

 

03 选择非正规渠道的风险

因为银行审批房产抵押贷款的严格条件把控，导致一些借款人可能会转向民间机构或其他非正规渠道。这些渠道虽然在某些情况下能提供更快捷的贷款服务，但往往伴随着更高的利率和隐性费用。更为严重的是，一些非正规渠道的合同条款不清晰，费用不透明，甚至存在欺诈风险，给借款人带来巨大的财务负担和法律风险。

 

这里房小融讲一个实际案例：

 

深圳一位客户李先生是一位自由职业者，急需资金扩展工作室，便向一个非正规机构申请了房产抵押贷款。这家机构承诺快速放款，但合同条款含糊，隐藏了高额的利率和费用。李先生借款500万元，房子总价1000万，面对的年利率高达18%，外加5%的服务费（50,000元）和其他附加费用。当他尝试提前还款时，还被告知需支付借款总额10%的提前还款费用（100,000元）。

随着时间推移，李先生发现自己无法承担这些高昂的费用，违约的风险日益增加。在如此心焦时，李先生通过各种网站试图寻找方法解决，最后通过网络联系到了房小融，经过对李先生情况的了解，我们寻找并为他推荐了一款接受一押为民间，利率为3%的产品：

 

 

 

 

 

 

房产抵押贷款常见问题整理

1 抵押贷款是否能进行二次抵押.

在资金需求时，若无其他合适贷款产品，又满足房子一押是按揭银行，且房子里面有余值的条件，可考虑进行二次抵押，二次抵押一般银行可贷金额是房产评估价的70% -80%减去按揭部分金额。常见于机构或民间典当，特点是利息较高，适合短期资金周转，能实现快速融资。若不紧急且房产具有较高余值，建议先解除原抵押再申请贷款。余值计算示例：房产评估价300万，尚欠贷款100万，其余值为（300万×70%）-100万=110万。此情形下，需先偿还原贷款并解除抵押，可能需要自筹或借助垫资服务。
 

2 所有的房子都可以贷款嘛？

并非所有房产均可用于抵押贷款，满足房子可以上市交易，且没有在交易中心登记违建等特点才可申请抵押，如商品房、公寓、商铺、写字楼等。自建房、小产权房、不满五年的经济适用房则不符合条件。根据房产土地性质和银行要求，可抵押的房产类型及受理银行可能有所不同。

 

3 抵押贷款后是否可注销营业执照？

经营抵押贷这是一笔经营用途的贷款，旨在支持经营，即使未有实际经营，也需保证存在，因为贷款每1-3年会审核一次，如果贸然注销营业执照，这种情况就会出现我们常说的“抽贷”，客户经理联系你对你的情况进行核实，核实名下未有公司或者无真实经营都会要求你提前还款。
 

4 房产抵押后，房子还是自己的嘛？

房产抵押给银行或金融机构后，所有权仍归个人所有。银行赚取的是利息，只要按时还款，避免多次逾期，可以保持房产所有权并正常出租。

 

5 抵押的房子一定要是自己的吗？

可以抵押非个人名下的房产，前提是获得房屋产权人的授权。这种情况下，借款人和产权人身份不同，借款人可使用他人房产进行贷款。

 

应对贷款申请时流水不足的策略

大多银行要求借款人提供一段时间内的财务流水记录，以评估其还款能力。如果财务流水显示收入不稳定或存在大量未说明的资金流动，可能会影响贷款审批。

PS：大部分银行对借款人的进项流水有一定的要求，少部分银行审批时不要求借款人提供银行流水。
 

解决方案：

（1）提前准备：提前几个月开始整理和审查个人或企业的银行对账单，确保所有收入和支出都能得到合理解释。

 

（2）说明不规则收入：对于自雇人士或季节性收入较多的借款人，准备额外文件说明收入的不规则性及其可靠性。

 

（3）资金来源证明：对于大额存款，提供资金来源证明，如礼金证明、资产销售合同等，或者提供备用房产、理财账户和基金等财力证明，来证实自己的还款能力，以消除银行的疑虑。

 

（4）可通过非直系亲属帮助转账至个人储蓄卡或对公账户，转账备注需明确为货款或合同款等，且资金需在账户内过夜，流水金额一般需达到贷款金额的两倍以上。

 

04 贷后管理的挑战与策略

问题描述：贷款发放后，借款人可能面临财务状况变化、利率调整或房产价值波动等问题，影响还款计划。

解决方案：

（1）定期审查财务状况：定期审查自己的财务状况和还款计划，确保与当前的经济状况和收入水平相匹配。

 

（2）及时沟通：遇到还款困难时，应及时与银行沟通，探讨可能的解决方案，如调整还款计划、利率重定等。

 

（3）额外还款：财务允许的情况下，考虑做额外还款以减少总利息成本和缩短还款期限。

 

（4）风险意识：对于可能影响还款能力的因素，如经济衰退、行业变动等，保持警觉，提前制定应对策略。

 

（5）维护良好的信用记录：定期检查和维护良好的信用记录，这对获取更优贷款条件和应对未来的财务需求至关重要。

 

 

最后房小融再提一下房产抵押审批过程的核心4点

（1）财务健康状况：银行首先会评估申请人的财务状况，包括收入稳定性、负债比例、以及信用历史。一个健康的财务状况是获得贷款批准的关键。

（2）房产价值评估：房产本身的价值将经过专业评估，以确定可贷款的金额。高价值且位置优越的房产更容易获得较高额度的贷款。

（3）合法性和合规性：确保所有提供的文件、证件及房产本身符合当地法律和银行的贷款政策要求。

（4）详细而准确的申请材料：提交的每一份文件都应该是最新和最准确的，包括但不限于个人身份证明、收入证明、财务报表、以及房产证明等。

 

 

 

总结

 

房小融建议有需要的粉丝们积极获取与房产抵押贷款相关的所有信息和知识，包括贷款的种类、利率、还款期限等，以便做出明智的决策。实事求是地评估自己的财务状况，包括收入、支出、债务和资产。了解自己的财务承受能力，避免过度借贷。

 

在必要时寻求金融顾问或律师的专业建议，特别是在面对复杂的合同条款和财务规划时。与贷款机构保持开放和积极的沟通，及时解决在申请过程中遇到的任何问题或疑惑。
 

 

通过深入理解房产抵押贷款的审批流程，认识到合理规划及通过正规渠道申请的重要性，并保持积极的态度面对整个过程，您不仅能够提高获得贷款的机会，还能确保这一财务决策带来的长期影响符合您的最佳利益。正确处理房产抵押贷款不仅是一项财务活动，更是一种财务智慧的体现。

 

 

以上是房小融提供的关于房产审批到底是怎样一个过程的相关内容分析，如有疑问欢迎随时咨询。

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